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Subrogación Hipotecaria

Subrogación Hipotecaria

Las hipotecas están sujetas a una serie de condiciones económicas que el cliente aceptó al firmar el préstamo. La subrogación hipotecaria permite al cliente cambiar el préstamo hipotecario a otra entidad, con el fin de mejorar sus condiciones y conseguir un ahorro. La subrogación hipotecaria implica unos gastos que conviene analizar (notaría, registro, impuestos, tasación, gestoría y comisión de subrogación) para determinar si las ventajas que ofrece la nueva entidad financiera compensarán los gastos de dicha subrogación.

   ¿Qué es la subrogación hipotecaria?

    La subrogación hipotecaria se entiende como un trámite que se realiza con el préstamo hipotecario que consiste en el cambio del mismo de una entidad financiera a otra. Si por ejemplo tenemos nuestro préstamo hipotecario en una entidad "x" y nos damos cuenta que en una entidad "y", nos ofrecen mejores condiciones y nos decidimos por cambiar el préstamo a la entidad "y", lo que estamos realizando es una subrogación hipotecaria. Si en un banco un préstamo hipotecario se encontraba referenciado al Euribor más un diferencial del  0,85%, y al realizar la subrogación hipotecaria el préstamo pasa a estar sometido al Euribor más un diferencial del 0,35%, nos beneficiaremos en este caso de una rebaja en la cuota por el menor diferencial que aplica la nueva entidad a nuestro préstamo. Pero hay que tener en cuenta que la subrogación hipotecaria acarrea unos gastos, que hay que considerar, para ver si resulta conveniente o no realizarla.

    Objetivo de la subrogación. Gastos y análisis previos.

    El objetivo de la subrogación hipotecaria es lograr mejorar la condiciones económicas del préstamo hipotecario, por lo tanto, las posibles futuras ventajas al realizar la operación deben ser reales y haber sido bien estudiadas y deben compensar los gastos de la operación. Los gastos de la subrogación hipotecaria se refieren a la notaria, el registro y la gestoría, pero tampoco hay olvidar que se deberá hacer frente a la comisión de subrogación, que es aquella cláusula que se firma con la entidad que concede el préstamo al cliente, en el caso de que decida cambiar el préstamo hipotecario desde esa entidad a otra.

    La comisión de subrogación no suele ser alta, generalmente no es un valor superior al 1%, de modo que para una hipoteca de 150.000 euros el 1% a pagar por dicha comisión ascendería a 1.500 euros. La comisión de subrogación normalmente será un valor entre el 0,5 y el 1% sobre el importe pendiente del préstamo hipotecario.

   Es conveniente realizar un estudio de las condiciones que ofrecen diferentes entidades, para comprobar que cantidad de dinero nos ahorramos en ellas y si realmente compensan los gastos que se derivan de la subrogación. Se debe realizar un análisis sobre todo del tipo de interés y de las comisiones. 

    Ejemplo de subrogación.

    Un cliente tiene una hipoteca con 150.000 euros de capital pendiente, restándole 20 años de hipoteca y encontrándose esta referenciada al Euribor más un diferencial del 1%. El cliente paga mensualmente una cuota de 909 euros. En otra entidad le ofrecen Euribor más el 0,50% de diferencial. Pues bien, si realiza la subrogación hipotecaria, cambiando su préstamo a esta otra entidad, la cuota mensual será de 870 euros. Es decir, un ahorro al mes de 39 euros en cada cuota mensual, lo que supone un ahorro anual de 468 euros, y como restan 20 años de hipoteca, estamos hablando de 9.360 euros de ahorro final. La cantidad de ahorro irá variando a lo largo de la vida del préstamo, ya que las cuotas mensual cambian tras cada actualización de la hipoteca en las correspondientes revisiones de la misma

    Ahora contabilicemos los gastos: entre notaría, registro, impuestos, tasación y gestoría, supongamos unos gastos de 1000 euros, y que la comisión de subrogación sea del 1%. Al ser el 1% y tener la hipoteca 150.000 euros de capital pendiente, estaremos hablando de 1.500 euros de gastos en este concepto. 1.500 euros por la comisión de subrogación que sumados a los 1.000 de los otros gastos, supondrán un gasto total de 2.500 euros. Una cifra muy inferior al ahorro de 9.360 que supondrá las mejoras de las condiciones del préstamo en la nueva entidad. En este caso si que resultaría positivo realizar la subrogación hipotecaria. Hay que tener en cuenta que estos datos son aproximados, y como comentábamos varían tras las revisiones que las entidades aplican a las hipotecas a interés variable de forma semestral o anual para actualizarlas con los nuevos valores del Euribor o el índice de referencia al que se encuentren referenciadas.



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