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Amortización parcial anticipada de la Hipoteca

Amortización parcial anticipada

     Una excelente forma de ahorrar es la amortización anticipada de la hipoteca. Si disponemos de una cantidad de dinero, podemos ahorrarnos muchos intereses utilizándola en una amortización parcial anticipada de la hipoteca. Podremos elegir una reducción de la cuota o una reducción del plazo.

    Una excelente forma de ahorrar es amortizar la hipoteca. Si adelantamos dinero, es decir, si realizamos una amortización parcial anticipada de la hipoteca, conseguiremos por un lado ahorrarnos una parte de los intereses, y además también lograremos beneficios fiscales.

¿Que significa amortización?

    Cuando la entidad financiera nos concede un préstamo, sabemos perfectamente, que esa cantidad de dinero que ingresan en nuestra cuenta no nos es concedida gratuitamente, sino que por ella deberemos entregar una contraprestación, a la que se le llama intereses. Pero además de cobrarnos esos intereses, también deberemos entregar al banco poco a poco, o mejor dicho, mes a mes, la totalidad de la cantidad de dinero que nos prestaron; es lo que se llama la amortización del capital. Por ello la cuota mensual que pagamos al banco por la hipoteca, está formada por dos cantidades que han sido sumadas; una cantidad son los intereses y la otra cantidad la amortización del capital. Se suman ambas cantidades para formar la cuota. Veamos un ejemplo, a través de un porción de cuadro de amortización de un préstamo hipotecario:

Año Mes Saldo Inicial Amortización de Capital Interés Cuota Saldo Final
1 1 180000 365.13 495 860.13 179634.87
1 2 179634.87 366.14 494 860.13 179268.73
1 3 179268.73 367.15 492.99 860.13 178901.58
1 4 178901.58 368.16 491.98 860.13 178533.42
1 5 178533.42 369.17 490.97 860.13 178164.25
1 6 178164.25 370.18 489.95 860.13 177794.07
1 7 177794.07 371.2 488.93 860.13 177422.87
1 8 177422.87 372.22 487.91 860.13 177050.65
1 9 177050.65 373.25 486.89 860.13 176677.4
1 10 176677.4 374.27 485.86 860.13 176303.13
1 11 176303.13 375.3 484.83 860.13 175927.83
1 12 175927.83 376.33 483.8 860.13 175551.5
2 13 175551.5 377.37 482.77 860.13 175174.13
2 14 175174.13 378.41 481.73 860.13 174795.72

    Aquí tenemos las 14 primeras letras o cuotas mensuales de un préstamo hipotecario de 180.000 euros a pagar en 26 años con un interés del 3,30%. La penúltima columna corresponde a la cuota mensual, que es la misma cantidad todos los meses. Pero la cuota, en realidad, es la suma de la amortización del capital y del interés pagados cada mes. En la primera cuota se pagarán 365,13, de los 180.000 que constituye el capital que nos entregó el banco, pero además se pagarán 495 de intereses. Al sumar amortización de capital más interés obtenemos los 860,13 euros. Es la cuota mensual que la entidad financiera cobrará al cliente del préstamo. También es interesante comprobar que mientras la amortización del capital va creciendo cada mes, los intereses van decreciendo cada mes, pero ambas cantidades sumadas, siempre darán los 860.13 euros de la cuota.

Sistemas de amortización

    Existen varios sistemas de amortización. El más conocido y utilizado es el del ejemplo anterior que se denomina sistema francés o de amortización progresiva. Pero además de este sistema hay otros, como el sistema alemán o el americano.

Sistema de amortización francés o de amortización progresiva

    Como hemos visto en el ejemplo anterior, en este sistema la cuota permanece constante durante el periodo de tiempo que se haya determinado y convenido. Esta cantidad está formada por la suma de dos cantidades: la correspondiente a cancelar intereses y la correspondiente a cancelar una parte del capital concedido en el préstamo. La parte destinada a la cancelación de intereses es alta al principio y va disminuyendo progresivamente, y la parte destinada a la amortización del capital prestado es baja al principio y va aumentando progresivamente. Esta progresividad es la que hace que el sistema también se conozca con el nombre de amortización progresiva, además de sistema francés.  Con este sistema, como se comienza con una amortización de capital pequeña y un pago de intereses alto, cuando han transcurrido unos cuantos años de la vida del préstamo, nos damos cuenta de que hemos pagado muchos intereses, pero a pesar de ello,  hemos amortizado todavía muy poco capital.

Sistema de amortización alemán o de amortización real constante

    En este sistema de amortización  la cuota también se desglosa en dos partes: pago de intereses y amortización de capital, pero con la diferencia con el sistema francés, que la cuota no es siempre la misma dentro del periodo de tiempo convenido. En este sistema la cuota va decreciendo, cada vez se paga menos. La parte destinada a la amortización del capital es siempre la misma, sin embargo, la parte destinada al pago de intereses va decreciendo. El pago de intereses va decreciendo progresivamente porque vamos amortizando capital y entonces cada vez los intereses son menores, ya que se aplican sobre el saldo del préstamo, que al ir amortizándolo es cada vez menor. Resumiendo, la cuota está formada por dos partes; una es para la amortización del capital que permanece constante durante el periodo de tiempo convenido y la otra es para el pago de intereses que va progresivamente decreciendo. Las cuotas resultantes son por tanto altas al principio y progresivamente van decreciendo. Este sistema tiene la desventaja de que al inicio del préstamo las cuotas son altas aunque cada vez serán más pequeñas. Tiene la ventaja de que transcurridos unos años del préstamo hemos amortizado mucho más capital que con el sistema francés.

Sistema de amortización americano o fondo de amortización

    En este sistema el deudor durante el plazo del préstamo debe abonar el interés simple del capital concedido, en el periodo de tiempo que se haya convenido, pero además debe depositar en un fondo cantidades de dinero periódicas, que junto con los intereses que estas van creando, deberán constituir al final del préstamo la totalidad del capital concedido. Durante el préstamo sólo se va cancelando los intereses del préstamo, aunque además se van depositando en un fondo cantidades periódicas, para poder al final amortizar todo el capital que se concedió en el préstamo. No deberá depositarse en el fondo todo el capital concedido, pues al ir depositando periódicamente cantidades en dicho fondo, estas van generando también  intereses que ayudaran a llegar al finalizar el préstamo, a la cifra correspondiente a la totalidad del capital concedido.

    El sistema más utilizado es el sistema francés o de amortización progresiva y es al que nos vamos a referir en lo sucesivo.

    Cuando se firma la hipoteca seguramente la liquidez económica es bastante escasa, porque además los pocos ahorros que quedan suelen ir destinados a equipar la nueva vivienda o a otros menesteres importantes que suelen coincidir con la decisión de crear un nuevo hogar. Pero después de unos años de estar pagando la hipoteca, puede que hayamos conseguido ahorrar una moderada cantidad de dinero, que si no la necesitamos y quisiéramos que nos produjera algún tipo de beneficio, disponemos de una excelente posibilidad de inversión utilizando dicha cantidad para amortizar parcialmente nuestra deuda hipotecaria. Si así lo hacemos,  podremos comprobar  que conseguimos librarnos de una importante carga de intereses, y de una reducción importante del plazo pendiente o una rebaja en nuestra cuota. Perderemos esa liquidez monetaria al realizar la amortización anticipada, pero a cambio de haber puesto en marcha una excelente inversión. Al realizar la amortización anticipada perdemos en ese momento la liquidez destinada a ese fin, pero será una excelente inversión a medio y a largo plazo, puesto que pagaremos muchos menos intereses.

    Las ventajas de realizar una amortización parcial anticipada de la hipoteca son fundamentalmente dos y de gran importancia, por una parte ahorramos una considerable cantidad de intereses y por otra parte tenemos la ventaja de que dicha cantidad amortizada se unirán al monto constituido por las cuotas pagadas mensualmente para la deducción correspondiente en la Declaración de la renta. En la amortización parcial, liquidamos sólo capital, pero en la cuota mensual pagamos tanto intereses como capital, pero hay que saber que tanto el pago de intereses como el pago de capital deducen en la Declaración de la Renta.

En la amortización parcial anticipada, ¿qué es mejor reducir cuota o reducir plazo?

    Normalmente si acudimos a nuestra entidad financiera para entregar el dinero destinado a la amortización parcial, nos ofrecerán la posibilidad de utilizar dicho dinero para acortar el plazo del préstamo hipotecario o para rebajar la cuota. Rebajar la cuota, siempre supondrá el alivio financiero de que deberemos destinar una parte menor de nuestros ingresos mensuales al pago de la letra mensual, a la vez, también nos habremos ahorrado pago de intereses. Si rebajamos el plazo, nos encontraremos con que seguiremos pagando la misma cuota de antes, sin embargo habremos reducido el número de letras pendientes, es decir, el número de años que nos quedan por pagar y además supondrá un ahorro de intereses mucho mayor que al reducir cuota. ¿Por qué? Fácil, a menos tiempo de deuda y a menos cantidad de la misma, menos intereses deberán pagarse. Sin embargo, si elegimos reducir por cuota, sólo nos ahorremos intereses por tener una deuda menor, pero no nos ahorraremos intereses por tener una deuda a menos tiempo, ya que hemos elegido mantener el plazo del préstamo.

¿Qué es mejor realizar una amortización parcial anticipada con intereses altos o con intereses bajos?

    En las hipotecas a interés variable, la mayor parte de ese interés la marca un índice de referencia, que generalmente es el Euribor o en menor medida el IRPH. Los índices de referencia van variando sus valores en una evolución paralela a los tipos de interés marcados por el Banco Central Europeo (BCE). Otra parte del interés de la hipoteca es el diferencial que varía en función de la entidad financiera. Durante la vida del préstamo, seguramente nos encontraremos con periodos de tiempo en los que los índices de referencia y por tanto los intereses de la hipoteca estarán altos y en otros momentos estarán bajos, entonces ante la amortización parcial anticipada de la hipoteca, surge la siguiente pregunta: ¿Qué es mejor realizar una amortización parcial anticipada con intereses altos o con intereses bajos? Si realizamos diversas simulaciones con una calculadora preparada para tal efecto, comprobaremos que si variamos el interés en las diferentes simulaciones manteniendo las restantes condiciones intactas, el ahorro de intereses, de cuota y de plazo es mayor con intereses mayores que con intereses más pequeños. Por ejemplo, nos ahorraremos más intereses, más tiempo o más cuota si tenemos una hipoteca con un capital pendiente de 120.000 euros a 26 años y con un interés al 6% si amortizamos anticipadamente 8000, que si lo hacemos con una hipoteca de 120.000 euros a 26 años con un interés del 2%. La explicación a esta circunstancia la podemos obtener intuitivamente si examinamos la formula que nos indica la parte de la amortización del capital de la cuota mensual que se paga por la hipoteca. La fórmula de la amortización es la siguiente:

    A1= (C0 x i) / ((1 + i)^n-1). Siendo A1 la amortización del primer mes, i la tasa de interés, y  n el número de cuotas pendientes. La tasa de interés se encuentra en la fórmula tanto en el numerador como en el denominador, pero en el denominador se encuentra la tasa de interés dentro de una potencia con el exponente n, que es el número de cuotas pendientes. Esto significa, a grosso modo, que con un interés más alto el denominador será mas alto y entonces la parte de la cuota destinada a la amortización saldrá más pequeña que con un interés más bajo. Si por ejemplo queremos destinar 8.000 euros de nuestros ahorros para realizar una amortización parcial de nuestra hipoteca, conseguimos librarnos de más letras o de más tiempo, si las amortizaciones obligatorias que realizamos mensualmente son más pequeñas, puesto que con el mismo dinero, abarcamos más cuotas.  Las amortizaciones obligatorias mensuales más pequeñas las encontramos cuando el interés es más alto, por ello es más rentable realizar amortizaciones anticipadas cuando los intereses están altos que cuando están bajos. Cuando el interés es más alto, con un mismo capital extra para amortizar anticipadamente conseguimos liquidar más letras, y entonces, evidentemente también nos ahorramos más intereses. En la potencia del denominador (1 + i ) elevado a n, el exponente "n", se refiere al número de cuotas pendientes, que ira bajando de unidad en unidad, a medida que vayamos pagando nuestra cuota mes a mes, pero las amortizaciones obligatorias que realizamos mensualmente comienzan siendo más pequeñas con un  préstamo si este tiene un interés alto, que con otro en el que lo único que varíe sea el interés por ser más bajo. En conclusión, si amortizamos anticipadamente una cantidad de dinero x, conseguimos ahorrarnos más intereses y más tiempo (en el caso de que optemos por la reducción de plazo) cuando los intereses están altos, que cuando están bajos.

Ejemplos de amortización parcial anticipada

Veamos unos ejemplos, que pueden ayudarnos a elegir la mejor opción y el mejor momento  en el caso de que deseemos realizar una amortización parcial anticipada de nuestra hipoteca.

Caso A. Se trata de una hipoteca con un capital pendiente de 120.000 euros, a un interés del 6% y que le restan 26 años. La amortización parcial anticipada es de 8.000 euros.

    Si el cliente acude a la entidad financiera y se decide por una reducción de la cuota, pasara de pagar 760,41 euros al mes. a pagar 709,72 euros, es decir un ahorro mensual de 50,69 euros. En esta opción se ahorrará aproximadamente 7.815 euros en intereses. Si el cliente opta por una reducción del plazo, seguirá pagando 760,41 euros al mes, pero se librará de unos 25.290 euros de intereses y además también se ahorrará 44 letras, y en vez de restarle 26 años para liquidar su préstamo hipotecario, le restaran 22 años y 4 meses.

Caso B. Se trata de una hipoteca  similar a la anterior, con un capital pendiente de 120.000 euros,  y que le restan 26 años, pero el interés es del 2%. La amortización parcial anticipada también es de 8.000 euros.

    En este caso, si el cliente acude a la entidad financiera y se decide por una reducción de la cuota, pasara de pagar 493,56 euros al mes a pagar 460,65 euros. Se trata de un ahorro mensual de 52,91 euros. En esta opción se ahorrará aproximadamente 2.267 euros en intereses. Si el cliente opta por una reducción del plazo, seguirá pagando 493,56 euros al mes, pero se librará de unos 4.985 euros de intereses y además también se ahorrará 26 letras y en vez de restarle 26 años para liquidar su préstamo hipotecario, le restaran 23 años y 10 meses (observar el importante contraste en la reducción de plazo del caso B con el caso A).

Caso C. Se trata de una hipoteca con un capital pendiente de 200.000 euros, a un interés del 6.5% y que le restan 30 años. La amortización parcial anticipada es de 12.000 euros.

    Si el cliente acude a la entidad financiera y se decide por una reducción de la cuota, pasara de pagar 1.264,14 euros al mes. a pagar 1.188,29 euros, es decir un ahorro mensual de 75,85 euros. En esta opción se ahorrará aproximadamente 15.306 euros en intereses. Si el cliente opta por una reducción del plazo, seguirá pagando 1.264,14 euros al mes, pero se librará de unos 58.453 euros de intereses y además también se ahorrará 56 letras, y en vez de restarle 30 años para liquidar su préstamo hipotecario, le restaran 25 años y 4 meses.

Caso D. Se trata de una hipoteca  similar a la anterior, con un capital pendiente de 200.000 euros,  y que le restan 30 años, pero el interés es del 2.5%. La amortización parcial anticipada también es de 12.000 euros.

    En este caso, si el cliente acude a la entidad financiera y se decide por una reducción de la cuota, pasara de pagar 790,24 euros al mes a pagar 742,83 euros. Se trata de un ahorro mensual de 47,41 euros. En esta opción se ahorrará aproximadamente 5.067 euros en intereses. Si el cliente opta por una reducción del plazo, seguirá pagando 790,24 euros al mes, pero se librará de unos 12.325 euros de intereses y además también se ahorrará 31 letras y en vez de restarle 30 años para liquidar su préstamo hipotecario, le restaran 27 años y 5 meses (observar el importante contraste en la reducción de plazo del caso D con el caso C).

Caso E. Se trata de una hipoteca con un capital pendiente de 150.000 euros, a un interés del 5% y que le restan 25 años. La amortización parcial anticipada es de 3.000 euros.

    Si el cliente acude a la entidad financiera y se decide por una reducción de la cuota, pasara de pagar 966,45 euros al mes. a pagar 947,12 euros, es decir un ahorro mensual de 19,33 euros. En esta opción se ahorrará aproximadamente 2.799 euros en intereses. Si el cliente opta por una reducción del plazo, seguirá pagando 966,45 euros al mes, pero se librará de unos 9.220 euros de intereses y además también se ahorrará 13 letras, y en vez de restarle 25 años para liquidar su préstamo hipotecario, le restaran 23 años y 11 meses.

Caso F. Se trata de una hipoteca  similar a la anterior, con un capital pendiente de 150.000 euros,  y que le restan 25 años, pero el interés es del 2%. La amortización parcial anticipada también es de 3.000 euros.

    En este caso, si el cliente acude a la entidad financiera y se decide por una reducción de la cuota, pasara de pagar 635,78 euros al mes a pagar 623,07 euros. Se trata de un ahorro mensual de 12,71 euros. En esta opción se ahorrará aproximadamente 813 euros en intereses. Si el cliente opta por una reducción del plazo, seguirá pagando 635,78 euros al mes, pero se librará de unos 1.669 euros de intereses y además también se ahorrará 7 letras y en vez de restarle 25 años para liquidar su préstamo hipotecario, le restaran 27 años y 5 meses (observar el contraste en la reducción de plazo del caso E con el caso F, esta vez no es tan acusado debido a que la amortización parcial anticipada en estos dos últimos casos es más reducida).

Puesta en práctica de la amortización parcial anticipada

    Una vez que disponemos del capital necesario para realizar la amortización anticipada y nos hemos decido, sólo nos resta acudir a la entidad financiera y exponer nuestra intención. Es un trámite sencillo y en uno o dos días hábiles la operación estará realizada.

Calculadora simulador de amortización parcial anticipada

    Por último, sólo nos resta recomendar nuestra calculadora simulador de amortización anticipada. Es sencilla pero potente. Sólo han que rellenar los campos de la izquierda: capital pendiente, cantidad a amortizar, interés y plazo restante. Nos ofrece diversas cifras comparativas entre las dos opciones: la de reducir cuota o reducir plazo, y nos indica cuanto se reducirá la cuota o el tiempo, ahorro de intereses, etc.



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